O REIT NNN (NYSE: NNN) é um dos maiores e mais bem estabelecidos REITs (Real Estate Investment Trusts) de varejo nos Estados Unidos. Com um portfólio diversificado de propriedades, abrangendo desde lojas de conveniência até restaurantes e lava-jatos, o NNN oferece uma combinação de estabilidade e retorno em dividendos, tornando-o uma escolha atraente para investidores que buscam renda passiva.
Como o REIT NNN Ganha Dinheiro?
O NNN gera receita alugando suas propriedades a longo prazo para inquilinos de diversos segmentos de varejo. Diferente de outros REITs que podem estar expostos a setores mais voláteis, o NNN foca em ativos mais resilientes, como restaurantes, academias, lava-jatos e lojas de conveniência. Esses setores, historicamente, têm sido menos impactados por mudanças disruptivas no comportamento do consumidor.
O portfólio do NNN inclui 3.548 propriedades distribuídas por 49 estados americanos, totalizando 37 milhões de pés quadrados. Esses ativos são alugados para 375 inquilinos em 37 subsetores diferentes. Entre os principais inquilinos estão grandes nomes como 7-Eleven, Mister Car Wash, Camping World e Dave & Buster’s. O setor automotivo é o maior segmento, representando 16,7% das propriedades, seguido por lojas de conveniência (16,2%) e restaurantes (mais de 16%).
Esse foco em serviços essenciais e entretenimento familiar torna o NNN menos suscetível a disrupções tecnológicas. Restaurantes, lava-jatos e academias são serviços que dificilmente serão substituídos por soluções online. No entanto, o setor de varejo ainda é sensível às condições econômicas, o que pode representar um risco de inadimplência em períodos de recessão.
Indicadores Fundamentalistas do NNN: Dividendos e Valuation
O NNN é conhecido por sua capacidade de gerar caixa consistentemente, o que sustenta seu histórico impressionante de pagamento de dividendos. O REIT oferece atualmente um dividend yield de 4,88%, projetado para subir para 4,98% nos próximos 12 meses. Além disso, o NNN aumentou seus dividendos anualmente nos últimos 35 anos, um feito notável que reflete a estabilidade e a eficiência operacional da empresa.
Fonte: NNN REIT
O preço sobre FFO (Funds From Operations) do NNN está em 14x, o que é considerado razoável para o setor, especialmente considerando o crescimento de receita. Em 2023, a receita da empresa foi de US$828 milhões, refletindo seu modelo de negócios resiliente e sua capacidade de adquirir propriedades lucrativas.
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No último trimestre, o NNN realizou aquisições de US$235 milhões, com um cap rate médio de 7,5%, o que demonstra a capacidade da empresa de encontrar boas oportunidades no mercado. No entanto, como todo REIT, o NNN possui um nível relativamente alto de endividamento para financiar essas aquisições, o que aumenta o risco em um ambiente econômico mais volátil.
Conclusão NNN: Estabilidade com Riscos no Horizonte
O NNN tem se mostrado um REIT estável e resiliente ao longo das décadas, com um histórico de 35 anos consecutivos de aumento de dividendos. Seu portfólio diversificado e bem gerido, aliado a um forte fluxo de caixa, faz do NNN uma opção atraente para investidores em busca de renda passiva.
No entanto, o setor de varejo é sensível ao cenário econômico, e o risco de inadimplência aumenta em tempos de recessão. Para investidores que compreendem esses riscos e buscam um REIT confiável com um histórico consistente de distribuição de dividendos, o NNN pode ser uma adição sólida ao portfólio, especialmente para aqueles que valorizam a segurança e a previsibilidade em seus investimentos.